Tassazione delle plusvalenze immobiliari in Francia
Introduzione e criteri per la determinazione della plusvalenza immobiliare lorda – il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto
PRIMA PARTE
Quando si decide di vendere un immobile [1] che si trova in Francia è necessario considerare che la compravendita può comportare una plusvalenza tassabile ai fini delle imposte sui redditi.
La plusvalenza (lorda) è uguale alla differenza positiva tra il prezzo di vendita dell’immobile (prix de cession) e il prezzo di acquisizione (prix d’acquisition) ed esiste, dunque, soltanto nei casi in cui con la vendita si realizzi un guadagno rispetto al prezzo pagato al momento dell’acquisto.
Pertanto, salvo che non si rientri in uno dei casi di esonero da imposizione previsti tassativamente dalla legge (come si vedrà infra nella PARTE QUARTA – Par. 4), la plus-valenza (Plus-value immobilière) eventualmente generata dalla vendita di un immobile è soggetta a tassazione.
Esaminati così i tratti essenziali della plus-valenza, vediamo ora come si calcola la base imponibile (PARTE PRIMA E SECONDA); quali aliquote si applicano (PARTE TERZA); e infine, come si dichiara e si paga l’imposta e casi di esonero (PARTE QUARTA).
1. Come si calcola la "plus-value" tassabile
1.1 Determinazione del Prezzo di vendita e del Prezzo di acquisto ai fini fiscali – Plusvalenza lorda.
Come abbiamo visto nell’introduzione, due elementi sono essenziali al fine di calcolare la plusvalenza tassabile: il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto dell’immobile.
Tali prezzi sono facilmente individuabili dal momento che corrispondono a quelli indicati negli atti di compravendita.
Tuttavia, al fine di individuare i prezzi fiscalmente rilevanti, i prezzi indicati negli atti di compravendita devono essere aumentati o diminuiti secondo le regole stabilite dalla legge.
A) Prezzo di vendita (Prix de cession)
B) Prezzo di acquisto (Prix d’acquisition)
Partendo anche in questo caso dal prezzo dichiarato nell’atto di acquisto dell’immobile[5], tale prezzo deve essere aumentato:
a) di ogni remunerazione aggiuntiva pagata dall’acquirente al venditore [6];
b) delle spese relative all’acquisto come, ad esempio, le imposte sul trasferimento del bene (droits d’enregistrement e altre eventuali imposte), spese notarili, spese di agenzia, etc… salva l’opzione, nel solo caso di acquisto a titolo oneroso e salvo limitazioni, per l’aliquota di deduzione forfettaria del 7,5% del prezzo di acquisizione;
c) delle spese relative ai lavori di costruzione, ricostruzione, ampliamento o miglioramento di un immobile che sono ammesse nel loro ammontare effettivo nel rispetto di determinate condizioni[7], ovvero in maniera forfettaria nella misura del 15% del prezzo di acquisizione, a condizione che la vendita avvenga almeno 5 anni dopo l’acquisizione dello stesso bene.
d) delle spese relative alle infrastrutture dei terreni edificabili (terrains à bâtir).
Per conoscere di più sui ABATTEMENTS E MINUSVALENZE, si veda la Parte Seconda.
Per conoscere le modalità della TASSAZIONE DELLE PLUSVALENZE IMMOBILIARI IN FRANCIA – TASSAZIONE DELLA PLUSVALENZA E ALTRE IMPOSTE, si veda la Parte Terza.
Per sapere come fare la DICHIARAZIONE E PAGAMENTO DELL’IMPOSTA, si veda la Parte Quarta.
NOTE:
[1] Si noti che le regole relative alla plusvalenza immobiliare si applicano anche alle plusvalenze risultanti dalle vendite di beni immobili effettuate tramite società immobiliari o fondi di investimento immobiliari enumerate dagli articoli da 8 a 8 ter del CGI.
[2] Ad es. Rimborsi di spese sostenute dal venditore, indicizzazione del prezzo di vendita in cambio di una rateizzazione del prezzo di vendita, indennizzo di sfratto pagato al conduttore dal compratore per conto del venditore, etc… .
[3] Ad es., le commissioni pagate ad un intermediario (come un’agenzia immobiliare), costi relativi a diagnosi e certificazioni dell’immobile, costi sostenuti dal venditore per ottenere l’estinzione di un’ipoteca gravante sull’immobile, etc… .
[4] Si veda sul punto BOI-RFPI-PVI-20-10-10-20160302 Plus-values immobilières – Détermination de la plus-value brute – Prix de cession II § 90 à 390.
[5] Il quale in caso di acquisizione per donazione o successione, corrisponde al valore di mercato (valeur vénale) del bene il giorno della vendita eventualmente diminuito dell’abattement di cui all’articolo 764 bis del CGI.
[6] V. nota n .2.
[7] Per il dettaglio delle condizioni di deduzione dei singoli lavori o spese ad essi relative, si veda BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20-20131220 – IV – 100-340.
L’opinione espressa in quest’articolo ha carattere divulgativo con riguardo ad una questione di fiscalità internazionale particolarmente complessa, che rimane in attesa di conferme.
L’articolo non ha in alcun modo valore di parere legale.
Inoltre, è bene ricordare che la tematica fiscale di ogni cliente è diversa in quanto le situazioni personali e patrimoniali sono, nella maggior parte dei casi, essenzialmente diverse.
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