Introduzione del regime fiscale che si applica per i redditi di da locazione degli immobili siti in Francia
PRIMA PARTE
Quando si è residenti all’estero e si percepiscono dei redditi che derivano dalla locazione di immobili (il cosiddetto “affitto”) siti in un altro paese, non è mai facile capire esattamente se delle imposte sono dovute nel paese in cui si trova l’immobile e, in caso affermativo, in che misura sono dovute e come vanno pagate.
Come regola generale, i redditi prodotti da un immobile sono tassati, in prima battuta, nello stato di residenza dell’immobile e, in seconda battuta, nello stato di residenza del proprietario dell’immobile; lo stato di residenza del proprietario potrà poi esonerare tale reddito ovvero tassarlo di nuovo accordando un credito per l’imposta pagata all’estero in base ad una norma interna o convenzionale.
La Francia, non facendo eccezione a tale regola generale, tassa i redditi derivanti dalla locazione di immobili percepiti dai residenti così come dai non residenti facendo applicazione, in tal ultimo caso, del criterio dello “stato della fonte” da cui proviene il reddito.
L’Italia, dal canto suo e in applicazione del criterio dello “stato della residenza”, tassa a sua volta i redditi da locazione prodotti nello stato estero; tuttavia, vedremo che le norme convenzionali impongono all’Italia di accordare un credito per le imposte pagate in Francia.
Vediamo ora come dovrebbe procedere al fine di essere in regola con il fisco francese un residente fiscale italiano che possiede immobili in Francia da cui percepisce un reddito da locazione; vedremo successivamente anche come tali redditi sono tassati in Italia.
Si fa presente che per ragioni di sintesi, la presente guida NON tratterà:
– il tema delle locazioni stagionali (Locations Saisonnières) che riguarda gli immobili destinati ad uso turistico (ad es., Meublé de tourisme o Chambre d’hôte);
– né il tema relativo all’attività di locazione professionale (Location Meublée Professionnelle – LMP);
che hanno un regime a parte e che normalmente non riguardano i privati residenti all’estero che hanno investito nel mercato immobiliare francese.
1. Francia - Presentazione della dichiarazione
Regimi applicabili ai redditi da locazione
Il regime applicabile alla dichiarazione dei redditi francese da locazione varia a seconda che il bene dato in locazione sia un BENE NON AMMOBILIATO (c.d. Location Vide o Nue) ovvero un BENE AMMOBILIATO (c.d. Location Meublée).
BENE NON AMMOBILIATO (Location Vide)
In questo caso, i redditi prodotti sono considerati come Revenus Fonciers ed hanno un diverso regime fiscale a seconda che si applichi il regime del Micro-Foncier o del Réel Foncier.
Invero, se i Vostri redditi annui da locazione sono:
a) al di sotto di 15.000 €: il Micro-Foncier si applica automaticamente e beneficerete di un abattement (ossia una deduzione) pari al 30% dei redditi lordi dichiarati, il che significa che sarete tassati solo sul restante 70% dei vostri redditi.
Per tale ragione, i costi per eventuali lavori ed altre spese legate al proprietà (ad es., il condominio, tributi locali, lavori di ristrutturazione) non potranno essere dedotti.
Tali redditi dovranno essere indicati nel Formulaire n°2042 nella Sezione 4 – Revenus Fonciers.
Tuttavia, se le spese da riportare sono considerevoli e in ogni caso superiori al 30% dei redditi da locazione prodotti, si potrà optare per il regime Réel Foncier (vedi infra) e tale opzione sarà allora irrevocabile per 3 anni.
b) al di sopra di 15.000 € (o su opzione se siete in Micro-Foncier): il regime Réel Foncier si applica e in tal caso:
– i redditi dovranno essere dichiarati utilizzando la Déclaration n°2044 (salvo utilizzo della Déclaration 2044 Spéciale in casi particolari);
– dichiarare l’ammontare dei canoni percepiti in corso d’anno al netto delle spese e altri costi ammessi in deduzione quali, ad es., lavori, assicurazione dell’immobile, tributi locali, eventuali déficit, etc…);
– riportare il reddito imponibile così calcolato nel modello Formulaire 2042 sempre nella Sezione 4 – Revenus Fonciers.
L’opinione espressa in quest’articolo ha carattere divulgativo con riguardo ad una questione di fiscalità internazionale particolarmente complessa, che rimane in attesa di conferme.
L’articolo non ha in alcun modo valore di parere legale.
Inoltre, è bene ricordare che la tematica fiscale di ogni cliente è diversa in quanto le situazioni personali e patrimoniali sono, nella maggior parte dei casi, essenzialmente diverse.
Qualora doveste avere un problema fiscale simile, Vi invitiamo a contattarci per una prima discussione del Vostro caso.
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